Decreto-Lei n.º 89/2021, em vigor a partir de 4 de novembro, regulamenta normas da Lei de Bases da Habitação (LBH) relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional.
Aprovada pela Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, a LBH veio impor o dever de regulamentação em algumas matérias específicas, como sejam a das obrigações das entidades públicas quanto à garantia de uma alternativa habitacional, a dos termos em que as mesmas entidades têm direito legal de preferência na alienação de imóveis habitacionais, bem como a das suas competências de fiscalização das condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional, aspetos que são agora regulamentados pelo Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro.
Desde logo, procede-se à definição de ‘situação de efetiva carência habitacional’, para os efeitos do disposto no novo regime do arrendamento apoiado para habitação, considerando-se que se encontram em tal situação as pessoas que não possuam, ou que estejam em risco efetivo de perder, uma habitação adequada e não tenham alternativa habitacional. Para o efeito, não constitui uma alternativa habitacional aquela que imponha uma alteração ao agregado habitacional pré-existente à situação de carência, salvo se esta alteração resultar de pedido ou obtiver a concordância escrita de todas as partes envolvidas.
Por outro lado, impõe-se um dever de articulação entre as diversas entidades, do Estado e dos municípios, para que de forma pró-ativa possam resolver as situações das pessoas em situação de efetiva carência habitacional.
Relativamente à função social da habitação, promove-se o seu uso efetivo, dando-se a possibilidade aos municípios de, no âmbito do procedimento de classificação de um imóvel de uso habitacional como devoluto, quando o mesmo se situe em zona de pressão urbanística, apresentar uma proposta de arrendamento do imóvel ao seu proprietário, para posterior subarrendamento, ou, nos casos em que após a vistoria se conclua que o imóvel se encontra em mau estado de conservação, aproveitar o procedimento de classificação do imóvel como devoluto para determinar a execução das obras necessárias à correção de más condições de segurança, salubridade e habitabilidade.
No que concerne ao direito de preferência na alienação onerosa de imóveis habitacionais, clarifica-se os casos em que o mesmo existe, graduando-se a hierarquia da preferência de entre as diversas entidades públicas, por esta ordem: Municípios, Regiões Autónomas e Estado. No exercício do direito de preferência, o Estado é representado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I. P.). O prazo para o exercício do direito de preferência é fixado em 10 dias.
Quanto à fiscalização do arrendamento habitacional, dá-se a possibilidade ao IHRU, I. P., quando tenha conhecimento por denúncia ou através de documentos que lhe sejam remetidos de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados, de solicitar à câmara municipal do sítio do imóvel a determinação do nível de conservação do respetivo locado, contribuindo deste modo para a resolução dos problemas detetados nas condições de habitabilidade dos fogos arrendados, em articulação com as autarquias locais.
Publicação de anúncios para arrendamento habitacional com regras mais apertadas
Prevê-se a obrigatoriedade de a publicitação dos imóveis com vista ao arrendamento ser acompanhada de elementos obrigatórios que permitam ao candidato a inquilino ter um conhecimento prévio do prédio ou fração a arrendar, de forma a evitar a publicitação de imóveis que não tenham uso habitacional autorizado ou que não reúnam condições para o efeito.
Neste contexto, constitui obrigação das empresas de mediação imobiliária indicar o número da licença ou a autorização de utilização do imóvel, a tipologia, bem como a sua área útil, em todos os anúncios publicados com vista à celebração de contratos de arrendamento habitacional. E constitui obrigação das entidades anunciadoras não publicar, ou retirar quando haja sido publicado, qualquer anúncio publicado sem a indicação dos referidos elementos.
O incumprimento destas obrigações constitui contraordenação punível com coima de 250 a 3.740 euros, no caso de pessoas singulares, e de 2.500 a 44.890 euros, no caso de pessoas coletivas. A instauração e instrução dos processos de contraordenação, bem como a determinação e aplicação das eventuais coimas, compete ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC, I. P.).
A regulamentação da LBH, prevista no Decreto-Lei n.º 89/2021, entra em vigor no dia 4 de novembro.